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[原创] 房屋财经资讯 9月号

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发表于 2010-9-8 20:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
房屋财经资讯 9月号3 |/ E! L) A9 L  h
Sept2010
, M7 m7 o0 f$ {( {8 `
2 s, M0 f1 F& @. Q9 c) n/ w 本期要目
/ y6 p& M6 Z4 d& z! ?7 u5 K) s# Z5 J6 K* J
1. 如何选择最好的贷款年期4 i8 d+ R8 |* K
2 J( _5 C) X7 }0 {8 h
2.个案分析------如何用好加按: `$ R# o1 t5 e% ^4 p
5 `8 u- ^; d1 ~! c1 q, k. H
3.秋季热点: 购房获$400元现金返还" X" U4 e, a# R6 @: X. I& i
- k* G. S" ~# u
4.业主的经济良性循环; a4 n7 e# n3 r) J- a
! Q$ c) L! k  H9 }, b# g
对首次购房者而言,选一个最好的贷款年期( term) , 往往颇费思量。 因为年期从最短6个月到最长10年,哪个最适合自己?在选择中,哪些因素最重要呢?
# n6 n$ X. r& W5 f; z! Q9 f: f" H; q
首先需要注意到的是,一般而言,年期越短,利率越低,年期越长,利率越高。是否这就意味着选择短年期最好呢?并不是,有时其它因素也很重要,或是整体经济因素,或是个人帐务状况,都应综合考虑。在整体利率形势偏低时,中长期年期最合算。个人帐务状况稳定,且利率市场正处低谷,则中长期年期最好。- k4 p9 `, [( |6 q: d4 Y

& G& k( X7 W6 F7 A( x如每月仅付贷款已将您推入经济承受力的边缘,那您最好选择一个中长期的固定利率,这样,无论利率上升多少,您的月供并没有变化,不用太多担心利率的潮涨潮落。
6 h& E# B8 T4 _, N; @7 Q. n
1 n, `( S: q' d6 W& \/ C7 |$ l4 Z5 f0 W在首个五年期或十年期的贷款结束后,大部分购房者的账务状况会更好,贷款余额也更低,那时,即便市场利率上涨得更高,月供对他们的压力也并不大,同时由于这个时段换房的可能更大,多数房主会选择短年期,以避免在售房时需交付罚金。   
. @) \( p' N; {( Z9 O0 N
$ B$ w2 _. {) Z- r如您购买的是投资物业,大部分会选择中长期年期的固定利率,当然,这也取决于您的整体计划。中长年期的固定利率,可使您明确知晓未来年份里的稳定支出,以便对未来收入作好精确安排。. v8 a& k1 W5 {! H3 r

6 f7 D- G5 v& K" ]3 j) Q* V当然,如果您已经知道不会在将购买的这个房子中住上超过5年,最好选择短年期贷款,避免在售房时由于提前中止贷款合同而产生的高额罚金。
9 W" U. M, l/ q7 `9 j6 f% G* b9 Q; U6 h; F
每个个体对年期的选择都有自己的独特性。其基础主要就是个人经济状况及风险承受能力。对这两方面都作好充分估计、测算后,您完全可以放心地作出决定。当然,在决定中,如您需要,本人随时随地乐意帮助您!请打来电话519-2002168咨询即可。 # n4 K% ]4 z. K# D7 W' H
% k4 N' _! y" P* F/ {
 如何选择――8 V7 D+ R6 d' s* W
% ~& E9 M5 V, [/ r* F" N4 s
最好的贷款年期+ D" A1 Z  F& d
, G1 r9 b! P, v9 P8 `
个案分析----* U; b3 C6 y% I8 V: P3 t# I# o

- s# j) J. w+ k% R# ]% Y如何用好加按?(Refinance) 
) w  c7 I1 T, @! z* x% _
5 W4 r% w) ^9 y3 z5 w上期简讯中,我们谈到本期将介绍扩大原贷款额度,将房屋中的净资产变现,用现金购买投资/出租物业的操作方法及利弊。下面就是关于这一做法的介绍及分析。 5 \! s3 Y! {! y/ v" `
! |9 G1 H3 L: t! A& b
首先,如何将房屋中的净资产变现?最大可拿出多少现金?举例如下,李先生夫妇在5年前买了一套价值20万元的房子,当时贷款为16万,在过去5年中,由于入市时利率较高(远高于目前利率),除基本月供外,两人还用足每年可加快还款的额度,使贷款余额很快降为10万余元,同时房子价格也上升为23万元,这样,李先生在此房中拥有的净资产已由入市时的4万升13万。这些钱如放在原房子中,并不实现增值,同时由于目前市场利率很低,而李先生的工作仍然稳定,按其家庭总收入,最大可贷出32万元。李先生开始考虑将一些现金拿出,用此现金作为购一套出租物业的首付。6 q' t, ~1 a1 _% d$ \
6 J) @2 W& [2 {) l: W9 s+ R* }: U
那么,他最大可拿到多少呢?按今年最新政策,最大可拿出房值的90%, 这样,他可拿出的现金为:230,000*90%-10万=107,000。 最大可拿出$107,000用作调度,而这$107,000 可按当前市场利率计息,其中,浮动为2.0%.固定为3.94%,远远低于几年前的价格。但是,如拿出超过房屋净值80%的现金,李先生需要向CMHC公司再交保险费,他还是只拿出房值的80%,这样,最后拿出$84,000,在原房屋中的贷款额扩大为$184,000。: \3 i4 m. L% e/ C+ H+ b1 X, b
  E) r% n8 ~" r' @4 S. V) x
购买出租物业,将带来怎样的投资回报呢?首先,应将出租物业的成本测算清楚,下面是一份成本清单,根据具体的物业,交各项支出在此清单中列清,就可得出比较清晰的成本测算,结合作出的投资,可算出投资回报.清单如下:  P8 D$ `9 [: V" I+ V4 f- E! w' F
4 n0 F; M' i# m# K
Cost listing for your investment property2 @- A8 u. r, }: B2 Z$ [, O4 ~

, }* A& \; R' w! f+ t* h9 o3 o1.      Property tax(地税):
' X/ R  Z6 h3 x2 c4 j  L* L$ D3 V# E
2.      Condo fee if any(物业管理费,排屋大部分有此费):% ~, K# {: r! u; N% @
" F$ Z$ \, j! L4 T* \2 B0 @
3.      Hydro(水电费):1 `* x/ z( w* z  e/ i2 @1 f
  d# Y5 b; G# E' U  k$ Z
4.      Gas(气费):6 w/ X$ F, i* j; }  N, e

0 m9 Y4 K% d0 o5 u! k& F+ J% ?. Y5.      House Insurance(房屋保险):3 i9 O. e+ _( t# {* l) ^" G# d

, m' A6 i/ b& N6.      Mortgage Interest(贷款利息): & w( _- s1 F" E: _  ~7 j# J
- a0 b/ u8 }' M/ `$ P' m2 M
7.      Maintenance(维修维护花费):+ ?$ j) g( T9 m6 u$ Q

1 f4 l  i" W' C8.      Others ( hi-speed/cable TV)(网/电视等,如租金含此费用): n% |1 s, P  I+ p  b' t; [# C

0 w  e/ S' s1 V2 n; RTotal:
5 g: W0 ]- {. {: r8 y  u: G6 z* R% b, L% G% ~; F. F
在第6项贷款利息中,如购买出租物业的首期款是通过原房产加按而来,还要加上这部分资金的利息成本。如是来自存款,只须算新出租物业的贷款利息即可。
) D, N( j8 S& X3 [: t7 E& Q  I# [3 i& _+ {1 z
显然,投资出租物业,赢利与否,主要取决于收与支两端,租金收入越高,成本控制越低,收益当然就得到最大化。在成本控制中,贷款利息是很大的一笔,因此利率也很重要。今年2月以来,prime interest rate 一直维持在50年以内的最低水平,就利息成本这块,今明两年应当是最为节省的。在利率偏低的市场,以加按的资金用作投资当然是利大于弊的,
0 A" [7 t: j4 g/ _
% ^% c  L& y4 g* f1 X/ Y% o秋季热点:购房获¥400 元现金返还& c# [. i# K7 l
0 Y/ e9 `: G- p7 m2 a
由道明信贷独家推出的购房返利计划,最近在伦敦推出。在该项计划中,购房者如同时使用由道明信贷安排的贷款,并使用该公司的长期生意伙伴-----验房师及律师,则在交接日当日可获得共¥400元的现金返还。9 [* K1 O8 b" G7 e9 ?; I

7 Q2 Q0 Q* ]$ i4 ]: l3 s采用这一计划的消费者上月已从中受惠。据了解,此计划重点在于确保房屋交接过程的顺利、无忧。良好的Team Work,往往是房屋交易中让消费者体验购房乐趣的一个关键。依赖于商家多年互相合作的基础,消费者进入这一以信用为基础构成的一站式服务体系,往往比自己独家寻找服务供应商更方便、快捷。据了解,此计划推出后,已很快得到良好市场反应。
& h8 E( l: @8 h, Z/ F0 u
) x. b3 s" e+ @由加拿大贷款保险公司 Genworth Financial 最近作出的一份调查显示,在反映个人经济状况的康健程度时,房屋持有人整体上往往状况更好。  ; k. i7 G3 d6 k0 Q! ]; @8 b3 n, I

2 F3 n5 [- d' j, P; ?下面是一些有趣的数据:
" u$ w* d% E1 ^" U3 f
; Q( U, F0 ~3 g# U1 ?  @5 c1)65%的业主往往每月付清信用卡帐单,而非业主中,仅48%每月付清信用卡帐单。此外,四分之一的业主加速还款,并设法加还大额本金还款(Lump Sum payment)。
0 W! [! O! m( n* D# h' t/ K7 H3 p4 q/ w  M
2)44%的业主可及时还清帐单,并存下一些余钱。(因篇幅所限,其余数据下期再续)
% U# o, X2 j9 }3 Z本月热推利率: - k! ~: v; m' m

) T/ c( P- q6 |( H1. 5年固定利率3.79%0 b. E8 f/ n9 y9 r
0 X3 l( r7 G5 F" A" X
2.5年浮动利率p-0.75%4 U6 E! V3 E5 ~

) K! D4 b6 _  c( K5 n+ J$ ~+ M3. 3年浮动利率p-0.75%. X9 t$ J8 ^  ^* c$ [) ]

$ W( X6 x4 q' X' h2 N7 A- x+ a5 i% ~  n作者:Susan  Tong
9 b8 f& t5 O+ @6 }: ]" g+ \; LDominion Lending Centres Great Lakes
3 X7 d. y" r% PCell: 519-2002168/ L- `) d9 L( A* g  C
Fax: 519-661-0998 1 a5 A8 |3 k0 P4 b& Q8 r
E-mail:susantong99@gmail.com* y# L0 _$ T! P1 B  t" \% b
5 K5 E7 a3 p/ w4 j% P" H
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